By Mariana Pessoa • April 8, 2020

5 dicas para negociar com o proprietário do imóvel da sua academia

Nestes tempos de desafios inéditos, muitos donos de academias estão se perguntando sobre coisas que nunca antes tinham pensado. Uma dessas questões principais é: como eu posso negociar com o proprietário do meu espaço a respeito do contrato quando sou obrigado a fechar as portas?

Nós sabemos que essa questão está preocupando muitos profissionais do fitness. Por isso, pedimos a Chris Craytor, membro da diretoria da IHRSA e Presidente da ACAC Fitness & Wellness Centers, rede de academias regional que atende a mais de 65.000 alunos na Virgínia, Maryland e Pensilvania (USA), e Brad Simpson, Vice Presidente de Iniciativas Estratégicas na Legacy Management Group Inc., para compartilharem suas dicas para negociação com os proprietários de seus imóveis durante a crise.

Na verdade, pedimos as suas três principais estratégias, mas eles estão compartilhando cinco pontos que você precisa considerar para iniciar uma conversa:

  • Leia o seu contrato de locação do início ao fim
  • Comunique-se com ele e tenha uma conversa
  • Entenda a sua posição de negociação, e seja honesto e transparente
  • Entenda como será o processo de reabertura e faça as acomodações necessárias
  • Procure os programas do governo que podem estar disponíveis para você

Os dois profissionais cederam uma entrevista para um vídeo que você pode assistir clicando aqui. Porém, se preferir a transcrição traduzida para o português, acompanhe o artigo:

 

  1. Leia o seu contrato de locação do começo ao fim

BRAD SIMPSON: A primeira coisa é ler o seu contrato, mais de uma vez. Depois, consulte o seu advogado e peça para que repasse com você, pois ele terá uma interpretação diferente.

Isso é importante, pois podem haver disposições pequenas que podem ser de grande importância em um momento como esse.

CHRIS CRAYTOR: Em alguns casos, há contratos que prevêem esse tipo de circunstância, que consiste em parada por determinação governamental. Portanto, como esse é o caso, é possível notificar os proprietários sobre o fechamento temporário por escrito, conforme indicado pelo documento de locação, a fim de proteger nossos direitos como inquilino.

Por isso, tenha muito cuidado ao fazer a leiura tendo em vista as situações que estão fora do seu controle, para se proteger de qualquer ação legal que possa acontecer em relação ao seu aluguel.

 

  1. Comunique-se com o proprietário e tenha uma conversa

BRAD SIMPSON: Depois disso, se perceber que no contexto atual você não terá condições de pagar o aluguel do próximo mês, comunique-se com o proprietário e converse. Saiba que a pandemia é um problema de todos, incluindo o dono do local.

Não fuja do problema. Não tente se esconder dele pois, honestamente, se alguém estiver atento às regras do contrato, poderá iniciar um processo contra você rapidamente caso não pague o que foi acordado.

Você não precisa necessariamente ligar e dizer “eu não vou pagar você”. O indicado é que você inicie uma conversa: “Olá, essa é uma situação sem precedentes, um evento incomum. Não queremos que você entre em pânico, pois nós não entramos. Você sabe que estamos comprometidos com esse contrato. Queremos descobrir outras formas que sejam boas para ambas as partes”.

Digamos que você tenha um contrato de dez anos e esteja no terceiro mês. Nesse caso, se você perder um ou dois meses, você pode negociar para que tenha direito a esses dois meses após os 10 anos. Converse e entre em acordo com iniciativas assim.

CHRIS CRAYTOR: Quando se mantém um relacionamento com os proprietários, por meio de visitas mensais ou algo do gênero, é pouco provável que eles não queiram procurar por soluções.

Por isso, conheça o seu locador e os seus gerentes do banco. Não tente iniciar um relacionamento só no meio da crise.

Tendo um bom contato, durante essa situação de crise, é mais provável que você consiga o que precisa. Mesmo assim, não é tarde para começar. Como Brad disse inicialmente: esteja aberto, e seja honesto.

Todos nós entendemos o problema, e todos nós somos afetados por ele. Por isso, ninguém vai dizer que está imune a algumas das pressões que estão sendo impostas para a economia.

BRAD SIMPSON: É assustador atender ao telefone e falar com alguém com quem você não se comunica regularmente, mas entenda que assim que fizer isso, tenha certeza de que se sentirá melhor.

Há certos proprietários no meu negócio com quem nós não conversávamos com frequência. Tinhamos ótimos relacionamentos, mas não é como se nos visitássemos sempre.

Eu estou falando de uma forma simples, mas sei que não é. Basta ligar para eles e, mesmo que seja deixando uma mensagem, diga algo como “Oi, eu preciso falar com você sobre o nosso aluguel”. E, quando eles retornarem, é só começar uma conversa franca, do tipo “Essa situação é inédita, e sei que você também está afetado. Estamos tentando resolver, lutando todos os dias. Não entramos em pânico, e queremos que você também não entre. Estamos realmente comprometidos com a locação”.

CHRIS CRAYTOR: O elemento chave é ligar, e não enviar mensagens. Há muito menos chance de uma conversa dar errado do que um e-mail, especialmente em tempos de tensão, quando as pessoas estão atrás de problemas. Uma mensagem escrita abre espaço para discussões não intencionais. Então, de qualquer forma, ligue quando estiver disponível.

Não há estigma por querer buscar esse acordo. Porque adivinhem? Seu locador está buscando fazer o mesmo acordo.

Se o seu locador estiver fazendo o trabalho dele, ele também vai ligar para o banco e dizer: "Vamos negociar para que eu possa adiar o meu pagamento". Eles estão tendo exatamente a mesma conversa.

 

  1. Entenda a sua posição de negociação, e seja honesto e transparente

BRAD SIMPSON: E terceiro, seja honesto e transparente. A maioria das pequenas empresas recebem prorrogação das dívidas dos seus bancos por um certo período de tempo. Por isso, seu locador provavelmente está na mesma condição. Se eles dizem “bom, agora eu não posso pagar o meu empréstimo”, isso não é necessariamente verdade. Pode ser em certos casos, mas você pode informar a eles que é possível ter a dívida prorrogada pelo banco.

 

CHRIS CRAYTOR: Muitos bancos, no momento, estão adiando os pagamentos de principal e juros. Isso significa que muitos proprietários também têm empréstimos que não estão sendo pagos. Assim, em muitos casos, recebemos o adiantamento dos pagamentos de aluguel.

Portanto, como Brad indicou, presumir que você tenha um canal de comunicação aberto informando que você pretende suspender o aluguel por um período não é incomum e nem inédido nessa situação. De fato, a maioria dos proprietários provavelmente já esperam que você tenha essa conversa.

 

BRAD SIMPSON: Alguns deles também entendem que não há outra pessoa esperando para preencher o seu espaço imediatamente.

Portanto, qualquer pressão que você sinta ou o proprietário exerça sobre você, não se aplica a esse momento. Não há ninguém na fila para alugar o seu estabelecimento em tempos de recessão da economia.

Por isso, a questão pede que se converse em termos de: “Em vez de o aluguel vencer em tal dia, que tal fazermos um novo acordo e escolhermos uma nova data, de acordo com o estado dos negócios?”.

Você terá que ser criativo, e ver isso à longo prazo. Daqui a 15 anos, onde estaremos e como estruturaremos isso agora para chegarmos até lá?

 

  1. Entenda como será o processo de reabertura e faça as acomodações necessárias

CHRIS CRAYTOR: Assim, com o proprietário, você estará trabalhando em equipe para elaborar um plano de abertura que não comprometa a verba disponível.

Então, a questão será: como será quando você reabrir? Quais serão as suas despesas?

Digamos que abriremos em 1° de maio. Teremos, então, aluguel, folha de pagamento. Temos tudo isso, mas será que teremos todos os clientes?

Como negociamos efetivamente com nossos proprietários para reabrir sem precisar regularizar o pagamento normal de uma hora para outra?

 

  1. Procure os programas do governo que podem estar disponíveis para você

CHRIS CRAYTOR: Por fim, faça uma pesquisa sobre os programas governamentais que possam estar disponíveis para ajuda-lo a preencher as lacunas, não apenas no fluxo de caixa operacional e salarial, mas também imobiliário.

Muitos gestores podem se encaixar em critérios de alguns empréstimos e auxílios. Você pode ou não se qualificar, mas recomendamos que você procure bem para ter certeza.

Por fim, conheça seus direitos sobre o despejo. Muitos estados e países estão aprovando leis relacionadas a despejos, comerciais e residenciais, além de decretos relacionados a serviços públicos que não estão sendo desativados por falta de pagamento durante a pandemia. Faça essa pesquisa.

Você também pode – mesmo no pior cenário, em que não se pode pagar uma conta – ter um subisídio constitucional caso alguém tente despejá-lo.

Brad e eu não somos advogados para esclarecer. Então, de qualquer maneira, o que aconselhamos por fim é que você fale com um advogado.

Além disso, verifique se você tem alguém devidamente certificado cuidando disso. Muitas vezes as pessoas se sentem advogados amadores e acham que podem fazer isso sozinhas. Somos inteligentes, mas não o suficiente para sabermos tudo e para saber quando precisamos envolver profissionais.

Para obter uma lista abrangente de todos os conteúdos da IHRSA criados para ajudar as academias a enfrentar o surto do cornavírus, visite o nosso blog e saiba mais.